前号の経緯で私は初めての山林物件と出会うことができましたが山を実際に見てみる機会が少ないので物件の良し悪しがわかりませんでした。
そこで「他の物件も見てみないと！」と思い引き続き不動産屋さんに鬼電を続けることに・・・
山林は市場に出回らない
不動産屋の取り分は、契約価格の５パーセント
私は山林を探し始めた頃、いくつかの不動産屋さんに言われたのが、
「価格が安い物件は売っても対価が見合わないからやらないんですよね～」
どうゆうことか聞いてみると
不動産屋が不動産を売って得られる報酬は法律で契約価格の５パーセントと決められているらしい。
例えば１００万円の物件を売ったとしても報酬は５万円ということになる。
そのため、自分が安い山林を探しているとしても、不動産屋が代わりに物件を探してくれることは少ないそう。
不動産屋さんが物件を売りたい地主を知っていれば話しは進むけど。
こちらから山林を紹介してくれる不動産屋に出合うまで鬼電する方法に関しては「山林を探す方法としては間違ってないですよ！」と言ってもらいました。
土地をもっているのが高齢者
山林を所有しているのがお年寄りが多いということもなかなか市場に出回らない要因だと思います。
また、何代にも渡り相続されて自分が所有者だと気づいていないパターンもあるそう。
土地の価格はどうやって決まる？
土地の植生
価値のある樹木が生えているか。
杉やヒノキなど、高値で取引されるような木材になる木が沢山生えていれば土地はその分価格は高くなります。
土地の形状
傾斜地しかない土地では利用価値が低くなります。
平坦な場所がどれくらいあるのか、川があるのかなど考慮されます。
結局土地の価格相場はあってないようなもの
その土地の価格決定は最後は地主さんとの交渉で決まります。
『一生お金に困らない山投資の始め方』の著者は、山林を０円若しくはお金を貰って引き取っていました。
（私がお会いした不動産屋さんも価格は地主さんと話し合いで決めてほしいと言っていました）
土地の維持費はどれくらい？
固定資産税
山林の固定資産税は安いです。
一坪数十円、１ヘクタールあたり数千円、これ年間です。
土地の課税標準額が３０万円に満たないときは非課税となります。
その他
土地に道路が隣接している場合は、樹木の伐採費用。自然災害が考えられる土地ではその対策などが考えられます。
あとはその土地で何をするかで変わってきます。キャンプ場にすれば維持費はかかりますが、自然のままにしておく分には何もかかりません。
一般的な不動産に比べて維持費が安いのは魅力ですよね。
第２の候補地を発見
その物件は、自宅から２時間ほどの場所にありました。
不動産屋さんは「資料だけ送るから、勝手に見てきていいよ！」
とのことだったのでグーグルマップを駆使してその土地を自力で探すことに・・・
送られてきた大雑把な地図とグーグルマップの地図を見比べながら無事にその土地に到着しましたが、人気のない場所で若干心細くなりながら足を踏み入れてみると、
「ガサガサッ！」
と音がして心臓が止まりそうになるくらいビックリ、一人で「うおおおおおー！」と絶叫しながら音の方向を見ると
逃げていく鹿のお尻が見えました・・・
「山林だからこれくらいあるよな～」と思い、散策を再開していると、異様に獣臭いことに気が付きました。
さっきも鹿がいたし、「鹿って臭いがキツいんだな」程度に思ったのですが、終始臭いが収まらないので、グーグルマップで周囲の環境を確認してみると
近くに養豚場があったのです！
どうりで臭いわけだ・・・
その土地はそこら中に穴が掘られており、雑草ものび放題、土地に入ることも容易ではありませんでした。
その時「ちゃんと土地に足を運んで周囲の環境も併せて確認するって大事だなー！」と実感し、その土地をあとにしました。
今回の土地と一つ目の土地を比べてみて、最初の土地の良さに気づくことができました。
不動産屋さんから２か月後に電話
第一の候補地を見つけてから2か月が経ち、不動産屋さんからの連絡は無く（何回かこちらから電話しましたが、進展があればこちらから連絡するとだけ言われていました）
半分諦めかけていた時に不動産屋さんから電話があり、
不動産屋さん「土地の価格なんですけど２５万って言ってたけど、３０万円だせます～？」
私 「出します！」
これで決まりました（すごいあっさりと）
この地主さんは代々山林物件を所有していましたが、ご高齢になり資産を整理していたところだったそうです。
山林物件購入手続きと費用
購入が決まったら、
- 売買契約を結ぶ
不動産屋さんから土地に関する重要事項説明を受けました（特に気になる点は何もなかったです） - 代金の支払い
今回は土地代３０万円・不動産屋さんの仲介手数料１万５千円・登記費用約５万円 - 所有権登記手続き
自分でやることもできるそうですが、私は行政書士さんにお金を払って手続きをお願いしました - 市役所に山林保有届を提出
簡単な書類に土地の所在地や面積等を記入して郵送で送ればオッケーでした
養蜂の準備
山林を探すのと同時に行っていたのが養蜂を始めるための準備です。
日本ミツバチの巣箱は構造が単純で、素人の私でも作れそうなものでした！
YouTubeで作り方を学び、近くの材木店で木材を購入し、ホームセンターで買った工具を使い家の中で組み立てていきました。（うちはマンションなので音を極力たてないよう慎重に）
日本ミツバチの養蜂は待ち箱という巣箱を作り、山に設置して自然のミツバチが入居してくれるのを待つというもので、しっかり準備すれば入居率は１～３割ということだったので、最低でも１０セットは作ることにしました。
お隣さんに挨拶
いよいよ苦労して手に入れた自分の山林に行く日がきました。
「ここで養蜂してハチミツを沢山売って稼ぐぞー！」と早くも意気込み、商品名は何にしようか？とかどんなパッケージで売ろうか？いくらの儲けがでるかな？とか自分の妄想が頂点に達していました。
自分の土地に到着して、意気揚々と苦労して完成させた巣箱を設置しながら、「初めて自分の土地を持ったんだ」と何とも言えない達成感を感じていると、
お隣さんとばったりお会いすることに。その方は川を挟んだ隣の土地にキャンプ場を経営されている方でした。
私 「はじめまして～！よろしくお願いします！これから養蜂をやりたくて・・・」
お隣さん「養蜂は熊を呼んじゃうからな～」とやんわりと辞めてほしいと言われました
私 （ガーン）
今まで休日を使い、いそいそと部屋のなかで巣箱を作ってきた日々、材木屋やホームセンターに何度も通い準備してきた日々が走馬灯のように過ぎていきました・・・
その後少し二人で話しましたが、何を話しても全く頭に入ってきませんでした。
最後に
私は、自分の事前の確認不足を猛烈に反省しました。
熊を呼び寄せてしまうというリスクを過小評価していました。もし何かあってからでは遅いですし、
お隣さんとの関係を崩したくありませんので今回は泣く泣く養蜂を断念することに決めました。
しかし、土地はあります！いくらでも活用できます！
今後は色々な活用法を模索していきたいと思います！
ここまで読み進めてくれてありがとうございます。今後も人生を豊かにしていく過程を発信していきますのでよろしくお願いいたします。
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