こんにちは！good speedです！
私は30代妻子持ちの一般サラリーマンです。
家族全員が物心両面でより豊かに自由に、そして楽しく生きられるかを常に考えて生活しています。
現在、資産運用・法人を設立して不動産投資・山林を購入して農地化するなど将来に向けて様々な活動をしています。
日々の経験を備忘録として、また皆様に少しでも有益な情報を届けられたらと思いプログを作成しています。
本で勉強するだけでは本当に使える情報は身につかない
初めて不動産屋さんに行く前に私は不動産に関する書籍を１０冊ほど読み、どのような物件を購入するのかを自分なりに考えてから不動産屋に行きました。
どうしても不動産屋は無知な人間をカモにするイメージがあり、自分なりにしっかりと知識武装をしていたつもりでした。
初めは利回りばかりにこだわり、
「利回り１０パーセント以上の物件でプロパーローンがいいんだ！」
と漠然と」考えていましたが、色々な不動産屋さんと会って話しを聞いていくうちに実際の利回り感や融資の状況など見えてきました。
不動産屋さんと話すうえで大切なのが、売買仲介の不動産屋さんだけでなく、賃貸仲介の不動産屋さんに賃貸需要等聞き込みしていくことで、現状の非常に有益な情報を得ることができました。
買っていたら大損していたであろう物件等もありましたが、賃貸仲介の不動産屋さんに聞き込みすることで何度も回避することができました。
一回ではなく何度もです！
それだけ良い物件は少ないということを身に染みて感じることができました。
どの銀行から融資を引けるのか
初めのうちはまず物件を探してその後に融資してくれる銀行を探すものだと思っていました。
融資に関しては
「アパートローン（住宅ローンに近いもの）よりもプロパーローン（事業性融資）のほうが条件良く借してくれるからプロパーローンでしょ！」
と短絡的に考えて、不動産屋さんにそう伝えると
「一棟目からプロパーは貸してくれるところはないよ」
と教えてくれました。
確かに不動産賃貸経営の実績が何もない人に多額の融資はしませんよね?
その代わりにオリックス銀行のアパートローンをすすめられたのです。
オリックス銀行は一棟目を購入する投資家に対する融資に積極的で、他に借金等無ければ自己の与信をフルで活用できます。（恐らく年収の１０倍程度）
逆に２棟目にオリックス銀行を活用しようとすると、一棟目購入時に借金をしているので融資額が伸びない可能性があります。
このことから私はオリックス銀行から融資を受けて購入しようと決めました。
使える金融機関が好む条件から物件を探す。
私は初めに、物件を探すところから入ってしまい、地方の築古高利回りの物件ばかりを探していました。
しかし、地方築古高利回り物件は戦略上有りなのかもしれませんが、今の自分に好条件で融資してくれる金融機関はありませんでした。
まずは自分に融資してくれる金融機関を探すこと、金融機関も使う順番があることを学びました。
オリックス銀行で融資を受ける場合は大体以下のようになります
・融資期間が最長３５年、４０年マイナス築年数（築５年だったら３５年）で長期で融資を引ける
・資産管理法人名義で購入可能
・金利は２パーセントほどで比較的低金利
・崖地やハザードマップにかかっていない場所に限られる。
・概ね首都圏１６号線沿線の範囲内
という感じです。
以降私はこの条件を踏まえた上で、下記の項目も併せて物件を探していくことになります。
物件購入にあたっての私のチェック項目
以下が初めの一棟目を購入するにあたっての私の確認事項になります。
・キャッシュフローがでる物件 ←ここを一番重視しました
・築１０年以内の築浅物件
・返済比率が６０パーセント以内
・駅徒歩１０分以内
・駅の一日の乗降客数が３万人以上
・一部屋当たりの面積は２０㎡以上（１ルーム、１ｋの場合）
・依存物件でない（近くの一つの大学や企業からの需要しかない物件で、それがいなくなったら他のお客さんがいない物件）
・供給過多になっていない地域であること（近隣の不動産屋を回って需要があるのかどうかをしっかりチェック！正直この聞き込みが一番大事だと思いました。意外と皆さん優しく教えてくれました。）
・駅に降りて、その町の雰囲気を感じる、活気があるのかどうか、チェーン店が展開しているか。
上記条件を羅列しましたがこれに当てはまる物件は、まぁありません！
終わりに
ここまで読み進めて頂きありがとうございます。
私の不動産探しは始まったばかりですが、初めは思っていた以上に良い物件が無いことに驚かされました。
もうこのまま物件を買えないんじゃないかと何度も諦めかけました。
しかし諦めずに行動を続けられれば道は必ず見えてきます。絶対に諦めません。
これからも、自分の失敗や成功の経験から得た気づきや学びを発信してまいります。
どうぞよろしくお願いします。
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